购房合同上没约定违约金怎么办

 案例   

    经营饭店的张先生和在私企上班的符先生，都是海口市美兰区国兴大道某小区的业主。两人一个住A栋10楼，一个住B栋3楼，本来互不相识的两人，因为先后起诉楼盘开发商而互相结识。据二人介绍，小区有80多名业主欲分批状告开发商，但多数人起诉的案由都一样：开发商逾期交房，并超过约定期限办理房产证。

　　2005年，张先生和爱人想买套商品房。在售楼员的极力推荐下，看中了海口市国兴大道某高校附近的一处正在建设中的高档小区。

　　随后，张先生与开发商签订商品房预售合同，双方约定，开发商应于2005年6月1日向业主交房，并在交房之日起90日内，办理房产证。

　　可到了2006年7月，张先生才接到开发商的通知，拿到了房门钥匙，可开发商因为工程验收等原因，迟迟不能办理房屋所有权证及土地使用权证。到了今年3月，实在忍无可忍的张先生急了，准备起诉开发商时发现，自己和开发商没有约定延期交房和逾期办房产证的违约金。开发商的工作人员称，房屋的交付使用就是交付房门钥匙。

　　交了房门钥匙就算交房吗？这违约金该怎么个要法？张先生心里直犯嘀咕，总想弄个明白。

　　　河南金色世纪律师事务所苏保伍律师点评

　　出卖人应承担违约责任

　　《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　本案中，出卖人认为房屋交付使用就是交钥匙的问题。为了避免此类纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定，无论出卖人逾期交房或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。