解答商品房买卖合同纠纷的司法解释

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》从6月1日开始施行，该司法解释主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、房屋的交付使用、未及时办理产权证的责任、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对房产商违反诚实信用原则、 损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。各方询问这方面的问题比较多，现解答如下

问：你看了这个解释之后，有什么看法？

答：这个解释的公布更加明确了房产商的责任，对于过去在司法界、理论界、司法审判中存在争议的几个问题有了明确的规定，因为司法解释是对以往司法审判实践的总结，因浙江省有个消法实施细则中关于商品房消费的规定，所以就宁波来说有些已在使用，但是还是很多新的提法，对消费者在保护自己权益中具有指导作用。

问：那能不能给我们具体的讲讲，以便读者更好的了解和利用这一解释？

答：好的我先说二点：

一是确认了销售广告的法律效力，第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这样使通过宣传广告确定的如明确的容积率、绿地率、小区有何公建配套设施等等都可以视为合同的内容，如宁波某房产公司开发一小区在报上广告做了不少，同时还承诺了，结果完工后没有了相关设施，结果法院判房产商赔偿8000元。在这里如果房产商规划已通过有了预售许可证，而在广告中写一行小字再后以完工为准，从房地产相关法律法理来说，内容也是明确的说明和允诺构成要约。

二是对于无效合同的范围进一步缩少，有利于购房者。如第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。因为什么时候备案往往是掌在房产商手里的，房子涨价时如果以备案为有效，往往可以再卖出而第一个合同只是无效而已不利保护消费者。

问：由于我国商品房大多还不是现房交易，开发商往往利用自己的优势违约，而赔偿力度不大，购房者往往是胜了官司赔了钱，这方面有什么规定？

答：这次规定加重了对房产商恶意违约的惩罚。如解释第八条规定具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 解释第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这里提出了无效的情况下可要求开发商赔偿最高额为已付房款的一倍，这在商品房中还是首次规定。

问：房屋质量问题是购房者最关心的问题，这次有没有什么新的规定？

答：在这个解释第十三条里面，规定的也很清楚很明白：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但这里对于严重影响正常使用我理解是：如顶楼漏水、墙面大面积漏水无法修复，被鉴定为危房等。所以在哪些为质量问题影响正常使用有待进一步明确。

问：对未及时办理产权证有什么具体的违约责任？

答：具体规定是这样的：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。这个规定使购房者尽快取得房屋产权证，使购房者尽快取得所有权的法律上的权利，有效维护自己的合法权益。

问：对于房屋的交付是以什么为准是否有何明确的规定？

这次解释中对房屋交付和登记的关系有了明确的说明，这不仅对房产商销售的商品房有指导意义，我认为在二手房买卖中也可应用该条解释精神，第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。同时明确了交付前后买卖双方的风险承担。该条实际意义是“交钥匙”或“办理交接单”即视为房屋交付使用，也就是房屋转移给买房者占有。但房屋的交付使用并不意味着法律上规定的房屋所有权的转移，这实际上是买卖双方当事人可以对“房屋交付使用”（实物交付）内容进行特别约定，这在二手房买卖中很普通，如正常约定“款清交房”，而不是以登记的所有权转移为实物交付时点。这个规定明确了一个问题：即房屋作为不动产，交付（实物交付）不一定要以拿到产权证为标准，登记是法律上的所有权权利，如双方有约定对房屋的转移占有的事实，就可以认定为房屋已经交付，由此产生的房屋房屋毁损、灭失的风险由买方承担。

问：对开发商违约，购房者相解除合同有什么条件？

答：解释中明确了解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；（3）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；（4）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。

问：现在购房往往是按揭的，那么当合同被解除、撤销、或确认无效时对于按揭有何规定？
答：解释第二十三条至第二十七条详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款的一系列相关问题，这里将按揭贷款统称为担保贷款。

问：解释是否适用于6月1日以前发生的商品房买卖纠纷？

答：这次解释具有溯及力的，对于95年1月1日《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。已生效的判决书决定再审的不适用该解，《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律法规和司法解释。

问：看来这个解释是很有利于维护消费者的合法利益，是这样的吗？

答：是这样，这个解释出台大大加重了开发商的责任，也有利于规范房地产市场，使不诚信的开发商的违法成本增大，且是既往要咎的，告诫开发商依法诚信经营的重要性，当然这个解释在变更已通过的规划方面没有规定，而这方面纠纷是最多的，目前购房者是对没有实施变更的可进行行政诉讼，对已经实施了可进行民事赔偿诉讼，所以在这方面还需尽快进一步明确。