农村房屋买卖合同无效房屋可不返还

农村房屋买卖合同无效房屋可不返还     【案情】     2006年7月4日，同村村民王某与嵇某签订了一份房产转让协议，约定王某将已取得集体土地建设用地使用证的位于淮阴区王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍等转让给嵇某，嵇某于2006年7月20日一次性付给王某转让费55000元，王某协助嵇某办理过户手续，过户费由嵇某负担等。协议签订后，嵇某支付了转让费55000元，王某亦向嵇某交付上述标的物。嵇某在本村另有宅基地一处。后嵇某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。嵇某至今未获得政府主管部门对宅基地转让的批准。2008年11月4日，王某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向本院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某返还上述房屋及宅基地使用权。     【审判】     王某与嵇某所签订的房产转让协议虽因违反法律、行政法规的强制性规定归为无效，但鉴于买卖双方房款两清、嵇某居住时间较长且对讼争房屋进行了维修、装潢和添附，故宅基地使用权及房屋不宜返还。     【评析】     一、本案房屋买卖合同是否有效。     《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据上述规定，宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须有此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。本案农村房屋买卖涉及宅基地的转让，而王某与嵇某对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且嵇某在买受王某房屋时尚有一处宅基地，故王某与嵇某签订的房产转让协议，违反法律强制性规定，应属无效。     二、本案房屋是否应返还给出卖人。     王某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，这种弃权意思应是王某的真实意愿，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。既然法律上允许宅基地使用权人可以将其房屋及宅基地合法有效地转让给符合法定用地条件的买受人，即宅基地使用权人可以处分与断离宅基地权属与福利关系，那么类推其弃权同样具有宅基地权属及福利的处分断离性质，亦应允许。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。另外，嵇某在未取得村委会与主管部门的许可下使用宅基地，与村委会和主管部门形成的只是无权用地民事关系和违规用地行政管理关系。对此无权及违规用地应由村委会与主管部门来理涉，与王某已断开权属利益关系。     综上，该农村房屋买卖虽然无效，但在此买卖中，王某对其宅基地使用权已作弃权处分，嵇某支付了对价并实际居住该房屋且拒绝返还，村委会及主管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案买卖双方房款两清、嵇某居住时间较长且对讼争房屋进行了维修、装潢和添附等具体情况，本案宅基地使用权及房屋不宜返还，王某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不应支持。（陈国君淮安市淮阴区人民法院）

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