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房地产开发商如何应对退房潮

作者:admin 来源: 日期:2011-8-26 18:08:54 人气: 标签:
   2010年4月随着国家及各地政府遏制房价过快增长的“国十条”、“京十二条”等新一轮房地产调控政策的相继出台实施。其中对“买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭”、“贷款购买第二套住房的家庭”、“对贷款购买第三套及以上住房的”、“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”等四种情况分别作出了提高贷款首付比例、贷款利率以及暂停发放购房贷款的措施。2010年6月为了进一步细化“国十条”政策,增强上述政策操作性,住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,采用既“认房”又“认贷”的标准,以家庭为单位正式确认了二套房的标准。
    中央这些抑制不合理住房需求而具体制定的“限购”、“禁购”政策将对商品房及二手房销售带来巨大的影响。而从法律角度讲,对开发商、二手房主以及购房消费者来讲,更加紧迫的是如何解决已经签订的售房合同在“限购”、“禁购”政策出台后如何继续履行的问题。
    由于去年房地产市场的一路看涨,在国家房产新政出台前,出于对房地产市场的普遍看好,大量的资金涌入房地产市场,房地产销售量连破新高。由于商品房销售合同本身的履行期限较长,因此在新政出台后,由于一些销售合同还没有履行完毕,购房人只是签订了期房认购协议或者只是交纳了认购定金。购房人还没有办理住房按揭贷款手续,而国家“限购”、“禁购”政策的出台,无疑让大多数依靠银行房贷来支撑房地产销售神话的开发商和投资客有如坐针毡的感觉。大多数已经认购了商品房的购房人将因为新政出台无法如期取得银行房贷而无力继续购房。而开发商也将面临大量的商品房销售合同的毁约危机。
    可以预见的是,随着三部委“二套房”认定标准的出台,将为各大商业银行落实“国十条”中“限购”、“禁购”政策带来极大的便利。加之出于目前购房人普遍对房地产市场走势及房价下跌的普遍担忧,一部分已经签订了购房合同的即使符合房屋贷款发放条件,也会恶意不配合银行贷款手续的办理从而以贷款无法落实为理由来解除购房合同。这些情况的出现将对房地产开发企业的销售工作带来较大的影响。笔者作为房地产律师,新政出台以来,就接到了大量购房人及房地产销售人员关于此问题的咨询,如:“认购书、合同是否必须继续履行?”,“贷款首付增加怎么处理?”,“买房合同能不能解除?”,“买房合同解除或者终止后责任如何承担?”等等。
    而在目前我国法律框架下,对于此类问题的解决最直接的法律依据是2009年最高人民法院颁布的《合同法解释(二)》,其中第二十六条明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这就是合同法理论中的情势变更原则。这将是破解目前商品房销售中大量合同履行障碍的一剂“良药”。再者,2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条也明确规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。这也是明确规定房贷无法发放而导致合同解除的直接法律依据。
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