品牌房企“平衡策略”潜行调控期

自今年4月楼市调控新政以来，楼市格局一直处于成交量低迷但价格未真降的僵持期。而对于已经习惯于调控的品牌房企来讲，上有调控政策，下有企业对策。

　　近一段时间，冷市中冒出个别“热盘”，其共性之一就是小户型、价格低，它们的热销为企业带来了调控下亟需的资金流。不过，看“穿”这些品牌房企的低价入市楼盘，往往背后不乏定位中高端的“不调价”楼盘。开发商旗下产品线丰富，“两手抓两手硬”的策略使其能够在调控时期寻找平衡。

　　目前，如万科、保利、金融街这样的品牌房企，一面推低价产品快速回笼资金，一面推利润型产品保证“赚钱”。在此之外，他们还不会顾此失彼，而是策略性地买进土地，摸索出了一条调控下品牌房企中的战略道路。

　　“高低”搭配，应对调控 

　　在近来的调控期观察楼市销售市场，一些畅销产品引人瞩目。

　　比如，7月25日开盘的中粮万科·长阳半岛，854套小户型房源在调控僵持期上演了“日光盘”，其一个重要原因就是约13400元/平米的销售均价比新政前的价格预期少了2000元-3000元/平米。

　　无独有偶，同样热销的产品大兴的保利·茉莉公馆。8月1日二次开盘，由于保利继续采取低价策略，毛坯小户型开盘均价17000元/平米，仅比上期上涨了200多元/平米，引发热购。

　　万科与保利的举措通过市场实践证明了，低价策略可以撬动市场刚性需求。不过，作为逐利或者说要对股东负责的商家，一味对市场让利是不符合经济规律的。记者发现，在这些品牌房企的低价盘背后，不乏坚挺价格的高价盘。高、低价楼盘搭配出售，使得公司对于此轮调控具有一定的免疫力。

　　比如，相对于调控后低开的长阳半岛项目，销售均价在39800元/平米的万科蓝山则是公司内部的高端产品。万科北京公司总经理毛大庆表示，“万科蓝山项目不会调价，慢慢卖，目前万科北京的产品销售结构比例是很合理的”。

　　与万科类似，保利·茉莉公馆在调控中打了头阵，但在这个低价盘快速销售的背后，保利西山林语、保利垄上这样的高价盘并不急卖。

　　金融街控股在北京的产品同样有类似特点。金融街相关负责人表示，亦庄的金色漫香林属于旗下的利润型产品，而位于大兴的金色漫香郡就属于快速销售型产品。据悉，金色漫香郡定价约在万元左右，为低开策略。

　　拿地各有侧重，一线市场受关注

　　除了在销售策略方面的“两手抓”之外，品牌房企一直没有放松今年对土地市场的关注。在“调控时段”，他们却各有策略。

　　据半年报显示，万科上半年新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平米。新增项目的平均楼面地价在2300元/平米左右，继续保持在较低水平。但是，万科方面称，下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。

　　万科相关负责人接受记者采访时表示，去年万科项目发展主要在二三线城市，并不是因为不看好一线城市的市场前景，而是当时一线城市土地竞争过于激烈，地价明显偏高。调整期内公司当然关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。不过，万科也不会人为刻意设定项目发展的重点城市。公司获取项目的标准仍然取决于是否有利于提升股东回报。

　　据记者了解，在今年上半年，保利在北京、上海、天津、中山、成都、武汉、青岛、沈阳等城市新拓展15个房地产项目，权益容积率面积506万平米。而对于调控政策，保利地产方面则表示，行业调控已成“常态”，保利将加大二三线城市的投资，提高市场占有率和产品覆盖率。