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房地产项目转让“想说爱你不容易

作者:admin 来源: 日期:2011-8-26 18:10:33 人气: 标签:
 房地产项目转让“想说爱你不容易
    ——对一起房地产项目转让纠纷的法律思考
    路秀峰
    2000年5月,A公司与B公司签订《合作开发协议书》。协议书约定:A公司作为开发商提供土地,B公司为投资商,双方组成工程项目指挥部作为工程的管理机构。2001年3月,A公司取得该地块的土地使用权证书。协议中还约定:B公司应支付给A公司项目转让费用420万元人民币,A公司收到后3日内将红线图、建设用地批准书、规划许可证、拆迁手续等交给B公司。B公司拥有此项目的全部所有权。B公司支付转让费用后,A公司后来没有履行交付手续。B公司虽然以A公司名义取得了建设用地规划许可证,但土地使用权仍在A公司名下,没有办理更名过户手续。
    2003年4月,
    b公司在向银行进行抵押贷款仍无法继续开发的情况下,导致拆迁安置户群体上访,当地政府不得不出面协调处理。后B公司向法院提起诉讼,要求返还投资款,并赔偿其损失。诉讼期间,B公司对其前期投入进行会计审计。
    本案是一起因房地产项目转让而引起的法律纠纷,笔者就其整个过程中涉及到的有关房地产项目转让易出现的法律问题,结合案件实际情况,做一简要的分析。
    一、房地产项目转让存在的客观因素
    由于房地产项目开发具有时间长、资金需求量巨大、开发流程复杂、涉及到的主客观因素多等特点,要求开发企业和单位必须具备相当的实力和规模,而资金和土地又是房地产开发首要的、不可或缺的两大要素。随着城市化进程的加快和市场对住宅需求量的增加,房地产开发已经成为有效配置社会资源,引导市场需求的一个新兴行业。正是在这样的氛围下,众多房地产企业纷纷加入到开发行列中。由于自身资源的欠缺,不得不采取合作的方式以谋求利益最大化,所以就出现了很多开发项目或者合作或者开发过程中予以转让,这些方式符合市场经济优胜劣汰的经济法则。对于房地产项目的转让,从我国现行的法律法规体系看,只有《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条隐含着房地产项目转让的法律要求,其他的有关规定都散见于部门规章或司法解释之中。因此,严格地说,房地产项目的转让还急需法律加以调整。
    二、关于房地产项目转让的条件
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同已经支付全部土地出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成投资开发总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地的条件。”
    在现有的法律体系中,只有上述第38条的规定对房地产的转让作出明确限制与约束。但我们探究其立法本意就会发现,第38条并不是主要针对房地产项目转让而言的,其主要是针对现实中的“炒地”行为,即其实质是规范土地使用权的转让行为,避免土地的“囤积居奇”,从而造成土地市场秩序的混乱。根据《中华人民共和国民法通则》第54条规定,当事人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律和社会公共利益,这是民事行为生效的基本法定条件。可以说,只要符合这些条件,房地产项目转让行为也应为有效,而上述第38条可以作为一个法律的特殊要求,即从一般法与特殊法的角度去考虑民事行为的合法性,更重要的或者说绝不可忽略的一点是,房地产项目转让就其实质也是一种土地使用权转让,首先得符合土地使用权转让的条件。
    具体到本案,我们不难发现,所谓房地产整体项目转让其实就是土地使用权的转让。A公司并没有对项目进行什么投入,就直接转让给了B公司,开发所需要的大量工作均需B公司完成,这是不符合社会上对项目转让的通行观点的。首先从主体的行为能力上看,签订合同时A公司没有取得土地使用权证,而是在签订合同后取得的。那么,根据我国法律的有关规定,其效力应为待定。后来A公司取得了土地使用权证,可以说这一行为瑕疵已经被补正。既然A公司具备了法律规定的行为能力且双方合意,法律法规又没有对房地产项目转让作出明确的、禁止性的规定,不论是从项目转让还是土地使用权的转让,双方的合同应认定为有效。
    三、关于房地产项目转让合同的生效与履行
    前已述及,房地产项目转让在现有法律体系中可以依据或参照关于土地使用权转让的有关规定,进行规范和履行。根据我国现行民事立法规定,物权变动采取的是债权形式的物权变动模式。即债权契约+交付(或登记)的原则。在此模式下,当事人订立债权契约后,只是当事人就某项财产的买卖达成协议,如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记,不发生物权变动的效力。交付或登记与合同是否生效是两个独立的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定是对土地使用权权属变动所作的强制性规定,不符合其规定,土地使用权是无法完成变更登记的,而非对转让合同这种行为。其不符合法定的投资条件(即投资总额的25%),可以通过瑕疵担保制度和违约责任加以救济,不能因转让标的有瑕疵而认定合同无效,从而否定合同的效力。
    从本案的实际情况看,其房地产项目转让其实就是土地使用权的转让。我们可以抛开形式看实质,从土地使用权的转让来考量合同的实际履行情况。A公司在B公司已经履行了大部分合同约定价款的支付义务,并对项目持续进行大量投入的情况下,没有履行其交付相关手续的义务,视为对合同约定义务的违反,应承担为此给B公司造成的经济损失,负赔偿责任。由于该项目的土地使用权始终没有变更至B公司的名下,因此A公司仍然保有该土地的使用权人身份,这是与双方的约定背道而驰的。而没有办理土地使用权变更的原因,一是在合同中并没有明确约定,二是双方可能为了达到少交相关费用的目的而有意回避。所以对于双方来讲,都是负有一定责任的,而A公司应负主要的合同不适当履行的责任。
    因此,从整个合同履行的事实和法律情况来看,B公司可以选择继续履行合同或解除合同。从有利于项目进展和社会稳定的角度出发,要求A公司完成其约定义务并继续履行合同,是有利于双方及整体社会效益的,政府的适当关注与协调也是本案能否最终得以圆满解决的关键。
    四、对房地产转让项目应予认真考虑的法律风险
    1.关于房地产项目转让的真实法律性质确定。根据《最高人民法院关于国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,对转让行为可能涉及到的“转性”问题,应予以高度重视。如名为项目转让实为土地使用权转让或者名为项目转让实为借贷等等。
    2.应充分评估项目转让的法律风险,事先做好防范。如自身签约行为的法律规范、履约过程中的诚信原则的遵循和业界操守的恪守等。
    3.对受让方相关资信和实力的必要了解和掌握,防止项目转让后因受让方实力不足而发生其他变故。
    4.由专业人员所做的财务风险分析和法律风险分析必不可少,防止因自身风险意识的缺失而最终影响项目的顺利完成。
    5.对市场应有清醒而客观的认识。应遵循市场经济的法则,“机会主义思想”是要不得的。
    6.对国家及地方法规政策的及时了解和掌握,是合理规避风险,把握市场最佳时机的必要条件。
    在当今房地产开发规模日趋增大,市场交易日益活跃的前提下,鼓励房地产项目转让自然是合理优化资源配置、完善市场竞争与退出机制的上佳之选,但是如何在转让中既能达到目的又不破坏本已经形成的良好市场氛围和结构,是所有参与者和市场主体都期待解决的问题。
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